Участок в коттеджном поселке без подряда



участок в коттеджном поселке без подряда

Урбан

Загородное обозрение

Регистрация: 20.11.07 Сообщения: 72 Благодарности: 126 Адрес: С.-Петербург

Уважаемые участники форума! Предлагаю вам высказаться по поводу такого (не слишком хорошо освещенного на форуме) явления, как коттеджные поселки. Для затравки немного теоретической и практической информации.

Для начала опредедимся с тем, что есть коттеджный поселок . Его нет на карте. Это не населенный пункт, имеющий соотвествующий юридический статус, а всего навсего торговая марка, которая существует только в рекламных объявлениях.

Иными словами, если поселок называется Русская сказка , то письмо с адресом пос. Русская сказка, дедушке до адресата не дойдет.

При этом коттеджный поселок может быть частью населенного пункта с соответствующим «милицейским» адресом, СНТ или ДНП. Отличие коттеджного поселка от зоны «самостийной» застройки только в наличии профессионального «дирижера» — девелопера, развивающего выделенную территорию и имеющего коммерческий доход от этой деятельности. Но девелоперы бывают разные. Один успешный и опытный, квалифицированный и добросовестный, а по иному прокуратура плачет. Если приглянувшийся вам проект у девелоперской компании первый, а о ее деловой репутации вам ничего не известно — это не причина отказываться от сделки, а лишь повод приглядеться и изучить все правоустанавливающие документы. Это первое.

Во-вторых, подавляющее большинство поселков существует только в рекламных буклетах. Ни за что не забуду следующую сцену: «Куда ты меня привез?» — возмущался господин в дорогом костюме, глядя на поле, порезанное межевыми знаками и местами подъездными дорогами. В руках он мял глянцевый буклет с «тридэшными» домиками и художественными фотографиями заката над озером. Агент риелторской компании, который уже показал своему клиенту добрый десяток особняков (в каждом, впрочем, придирчивый господин нашел существенные изъяны), смущенно объяснял, что он не рекомендовал ехать на просмотр и даже отговаривал, потому что там все еще в начальной стадии строительства. То есть не мелкие недочеты, а один сплошной изъян. Раздраженный господин не хотел его слушать, а бодрым шагом, потрясая буклетом, направился в «офис», точнее, в блок-контейнер при въезде на территорию будущего поселка. Через несколько минут общения с симпатичной девушкой-консультантом гнев сменился на милость. В самом деле, дачная местность перспективная, коммуникации проведены, строители работают… Однако осадок остался у всех: и у харизматичного гражданина, и тем более у агента, принявшего на себя удар его раздражения. Главная ошибка, которую совершают в общении с клиентами, привозя их в строящийся коттеджный поселок, риелторы агентств недвижимости широкого профиля, — неумение внятно объяснить суть предстоящей сделки.

И все-таки, несмотря на сказанное, покупка домовладения в КП - более удобный и практичный вариант, нежели покупка участка с целью строительства в зоне стихийной застройки. Проблем будет значительно меньше, точнее, всего одна, зато какая: девелопер. Его репутацию и документы, которые он вам показывает, надо изучать буквально под микроскопом (о том, как это делать, будем рассказывать постепенно, отвечая на ваши вопросы).

Какие бывают коттеджные поселки?

По типам:

При кажущемся многообразии, типологических вариантов немного. По типу (целевому назначению) поселок может быть

а) для постоянного проживания

б) дачным (для отдыха)

Третьего, как говорится, не дано.

В первом случае будущий домовладелец должен думать в первую очередь о социальной инфраструктуре: где супермаркет, аптека и школа, где будут учиться его дети. Как правило, не внутри поселка, а рядом, в сопредельном населенном пункте.

Во втором случае наличие развитой социальной инфраструктуры отходит на второй план. Основные плюсы - озеро, лес и речка

Вопросы инженерных коммуникаций (вода, свет, газ) и дорог - не рассматриваем. Они просто должны быть. И точка. Но они могут быть центральными и локальными.

По классам:

Это вопрос лукавый, пусть его решают маркетологи. Я настаиваю, что классов всего три

Класс А (поселок с запредельными излишествами , для людей, которые не считают деньги)

Класс В (поселок с некоторыми излишествами, призванными подчеркнуть высокий социальный статус домовладельца и уровень его доходов)

Класс С (просто поселок со всеми удобствами, присущими нормальной даче, либо микрорайону для постоянного проживания)

Дефективные варианты (таунхаусы типа барак ), садоводства с участками под самострой - не рассматриваем.

Теперь самый главный вопрос классификации, который, на наш взгляд, должен интересовать будущих домовладельцев. Способ приготовления коттеджных поселков . Здесь тоже три варианта:

1. Поселки, в которых предлагаются дома (дуплексы, таунхаусы) «под ключ»

2. Поселки, в которых продаются земельные участки с подрядом

3. Поселки с участками без подряда.

Подробнее на эту тему - см. следующее сообщение

Как выбрать участок в коттеджном поселке без подряда

514 13 января

Две стороны одной медали

Преимуществ у участков без подряда достаточно. И основное из них, собственно, и определившее небывалую популярность формата, – это цена. Как правило, такие поселки располагаются на расстоянии более 60-70 километров от МКАД, и земля там не такая уж дорогая. Кроме того, у владельца такого участка нет необходимости сразу оплачивать строительство дома, а значит, нет нужды в кредитных средствах, по которым потом придется переплачивать проценты. Кроме того, можно ограничиться небольшим дешевым домиком. Да и вообще стройку можно вести по мере накопления денег, а то и силами самого владельца и его семьи. Более того, во многих случаях оплата подведения коммуникаций также переносится на потом . Таким образом, стоимость участка без подряда в современном поселке с охраной, дорогами и общественными зонами где-нибудь на 70-80 километре Новорижского или Калужского шоссе вполне может составлять 300 тысяч рублей. Естественно, на такое предложение была масса желающих даже в разгар кризиса.

Продолжением достоинств участков без подряда, как это часто бывает, являются недостатки. Например, отсутствие обязательств по срокам строительства домов может привести к тому, что строительство у соседей затянется на долгие годы, а это не просто малопривлекательная для взора картинка. Это постоянные грузовики, которые разбивают дорогу, шум и присутствие на соседнем участке посторонних, часто - нелегально проживающих в больших количествах личностей. Другой очевидный недостаток - отсутствие единого стиля и требований к строительству объектов, что нередко приводит к тому, что поселок со временем превращается в Шанхай , а вовсе не в современное европейское поселение. Ну а столь привлекательная рассрочка на подведение коммуникаций в ряде случаев может обернуться годами ожиданий. Причем, это касается не только газа или водопровода: столь же долго можно ожидать строительства дорог и детских спортивных площадок.

Не просто участок

Участок без подряда на первый взгляд ничем не отличается от пресловутых шести соток в дачном кооперативе советского предприятия, которые выдавался лучшим труженикам либо покупался у оных: небольшой надел земли, обозначенный колышками, который впоследствии превращался в дачу с садом, огородом и гамаком.

Однако, современный участок без подряда – это не просто кусочек земли. Как объект недвижимости, он состоит из собственно земли, а также из правильно оформленных документов, подведенных коммуникаций, общего забора и охраны, общественных спортивных и детских площадок, гостевых парковок, беседок и других зон отдыха. Словом, в понятие участок без подряда неотъемлемо входят все характеристики и блага, которые заявляют при продаже девелоперы.

Как ни странно, но поселок, где земля продается без подряда, тоже должен быть построен. Ведь поселок – это не только дома, это еще и вся инфраструктура и организация эксплуатации. Должны быть оформлены все документы, разрешения и согласования с различными службами, подведены электричество, вода, газ, построены дороги к поселку и внутри него, организована охрана и приняты другие меры для обеспечения безопасности жителей поселка, организован вывоз мусора, продуман ландшафтный дизайн и оборудованы прогулочные зоны, и многое-многое другое. Этот перечень в каждом поселке будет свой (например, не будет спортивных площадок или изысканных ландшафтов), и какой он будет конкретно, обычно заявляется застройщиком при описании поселка.

Таким образом, первое, что нужно сделать, собираясь покупать такой участок, – это понять, что именно предлагают к продаже. И на какой стадии строительства находится сам поселок. Отсюда вам станет ясно, дорогое это, на самом деле, предложение, или дешевое. Ведь если за минимальную сумму предлагают лишь землю, то стоит подсчитать общую итоговую стоимость объекта, когда будут произведены все последующие выплаты за коммуникации, построены дороги и парковки, другая инфраструктура. И наоборот: если предложение из серии все включено , то его большая, по сравнению с просто землей, цена может оказаться весьма выгодной.

Соловья баснями не кормят

Самая больная тема участков без подряда – соблюдение девелоперами сроков и выполнение обещаний.

Конечно, если вы приобретаете участок в уже действующем поселке, вы гарантированы от долгостроя. Однако, цена на участок в готовом поселке, естественно, выше. Ведь уже оплачены, например, подведение газа или асфальтирование внутрипоселковых дорог, поставлены фонарные столбы, оборудован пляж или место для коллективного барбекю. Кто приобретал участок в самом начале строительства, скорее всего, вносили деньги постепенно, на те или иные целевые нужды. А вот поздним покупателям приходится нести все расходы сразу. Хотя суммарные расходы, конечно, окажутся примерно одинаковыми.

Впрочем, желание сэкономить и приобрести участок на начальной стадии развития поселка не так уж бесперспективно. Главное тщательно составить договор. В нем должны быть детально регламентированы все элементы инфраструктуры: сколько киловатт электричества полагается на выбранный участок, в каком месте к нему подводится газовая труба, по какой технологии и какой ширины строятся дороги, параметры водяной скважины, место расположения детской площадки. У продавца должны быть совершенно четкие и подтвержденные документами ответы по любым инфраструктурным объектам. Попросите показать полученные застройщиком техусловия на подведение коммуникаций, сравните срок действия разрешений на проведение работ с реальным положением дел в поселке.

Понятно, что при задержке оплаты со стороны покупателя рассчитывать на соблюдение заявленных сроков не приходится. Однако в обратной ситуации покупатель вполне может потребовать от девелопера выполнения обещаний в судебном порядке. А чтобы не тратить время и нервы в судах, нелишне поинтересоваться до покупки, насколько конкретный девелопер умеет держать слово. И умеет ли он строить поселки вообще. Сегодня, в век интернета, выяснить, какие поселки уже были построены данным застройщиком и какая у него профессиональная репутация, несложно. Идеальный же вариант – приобретать участок во второй или третьей очереди поселка. Тогда вы сможете увидеть, что уже получилось у девелопера, посетив территорию первой, уже действующей, очереди.

Кроме того, имеет смысл посмотреть участки без подряда в мультиформатных поселках, где предлагаются также и готовые дома. Здесь сроки строительства и вероятность их выполнения, как правило, выше.

Риск – дело разумное

Как быть, если все-таки понравился участок в только выведенном на рынок поселке, а имя девелопера общественности ничего не говорит? Конечно, риск купить участок без подряда и потом годами ждать обещанного электричества или иметь возможности подъехать к своей же собственности только на лошади или вездеходе – есть. Но минимизировать этот риск можно.

Как уже говорилось, важно тщательно подходить к составлению или хотя бы прочтению предлагаемого договора. Все ли там перечислено, что обещали в рекламе и во время переговоров о продаже? Четко ли прописаны сроки? И как технологически будет организовано финансирование и строительство объектов инфраструктуры? Например, если дороги начнут прокладывать только после того, как свои дорожные взносы внесет 90% жителей поселка, то дорог не будет, как минимум, пока не продадут 90% участков, а на это могут уйти годы.

Кроме того, следует внимательно относиться к ситуациям, когда при покупке вы платите только за земельный участок, а коммуникации (право подключения к ним) или вступление в дачное объединение, которому принадлежат или будут принадлежать коммуникации, девелопер предоставляет в подарок . Ведь подарок он и есть подарок: обращаться, например, с иском в суд по поводу не полученного вовремя подарка – довольно проблематично.

Еще одна рисковая ситуация – когда в договоре отражена лишь часть от реально уплаченной суммы. Тогда в случае чего все претензии будут возможны лишь на задокументированную сумму. А она, как правило, бывает много меньше реальной потраченной.

Выбираем участок без подряда

Итак, при выборе участка без подряда, имеет смысл действовать по следующему сценарию.

1. Среди множества предложений отобрать подходящие по вашим бытовым критериям: направление, удаленность, наличие леса или реки, - словом, выбрать те поселки, которые понравились. И далее осуществлять среди них выбор оптимального с точки зрения получения обещанного.

2. Узнать, какой именно объект предлагается, что входит в цену предложения, а за что придется оплачивать дополнительно и в каком объеме. Таким образом, можно определить наиболее привлекательные предложения с точки зрения цены.

3. Определить опции, которые вообще не предусмотрены в данном объекте и понять, насколько их отсутствие важно. Например, если строительство детской площадки не предусмотрено в принципе, но продавец говорит, что потом, если все жители захотят, ее можно построить, то вполне возможно, что это не будет сделано никогда.

4. Выяснить степень готовности поселка и время завершения строительства.

5. Узнать, какой опыт и репутация у данного девелопера, сколько поселков он уже построил.

6. Выяснить у девелопера, какие обязательства по срокам строительства на своих участках есть у собственников. Это поможет и спланировать собственные расходы на возведение дома, и оценить вероятность затягивания стройки на соседних участках.

7. После приобретения участка контролировать сроки выполнения своих обязательств девелоперской компанией.

Генеральный директор компании ЗемАктив Юлия Севериненко

+7(965) 328-27-77

О посёлке

Выбирая место, где хотели бы жить, мы всегда стремимся к парадоксам. Жить в экологически чистом живописном месте, но поближе к городу, пользоваться благами развитой инфраструктуры, но в уединении на природе. Парадоксально, но факт, еще остались места, которые воплощают в себе все несочетаемые ожидания городского жителя.

Коттеджный поселок-парк Новолеоново обладает всеми этими преимуществами и предлагает земельные участки без подряда. полностью готовые к строительству дома Вашей мечты. Здесь нет крупных промышленных предприятий, которые могли бы отравить природу, множество родников и подземных вод поддерживают чистоту этих земель своими живительными силами. По территории коттеджного поселка протекает чистый природный ручей, на берегах которого расположился настоящий экологический оазис .

Уникальность природного ландшафта

Основной природный ландшафт коттеджного поселка-парка Новолеоново – многоуровневая холмистая долина, на склонах которой перелесок, переходя в густой лес с вековыми деревьями, уютно огибает соседствующие дома. Рельеф поселка настолько уникален по своим видовым характеристикам, что его можно занести в Красную Книгу Подмосковья. 60 % территории составляет девственный лес, в котором ежедневно, как по часам, разливается волшебное пение птиц.

Каждый земельный участок неповторим своим расположением: уединенные в сказочной лесной чаще или на поляне, окруженной редким перелеском, на солнечном склоне поближе к рекреационным зонам, с собственной коллекцией ароматных лип или озером, наполненным чистейшей родниковой водой, в тени вековых елей или на возвышенности с великолепными панорамными видами

Вы можете выбрать любой из живописных участков в коттеджном поселке, согласно Вашему внутреннему мироощущению.

Ландшафт земельных участков в коттеджном поселке-парке Новолеоново вдохновляет на создание дома своей мечты, а что лучше нерукотворной природы может стать достойным украшением? Благодаря концепции, сохраняющей природу в своем нетронутом виде, на этапе планирования ни одно дерево не подверглось риску. Индивидуальный подход в проектировании земельных участков под строительство дома. с учетом их уникальных природных характеристик, позволил архитекторам достичь эффекта уединенности абсолютно каждого владения. Именно здесь Вы можете любоваться окружающей красотой и чувствовать себя частью природы, а не рассматривать лес и окружающие просторы с расстояния поселкового забора. Именно здесь будут черпаться Ваши силы, вдохновение и здоровье.

Каждый из 120 земельных участков (от 10 до 54 соток) территории коттеджного поселка-парка Новолеоново по Новорижскому шоссе воплощает заветную мечту о собственном уютном доме.

Общая площадь всей территории коттеджного поселка составляет 28,2 гектара земли. В границах территории поселка расположены 18 гектаров, около 60%, территории девственного леса, где жители и гости могут совершать длинные пешие и вело прогулки, собирать грибы и ягоды, не рискуя потеряться. Остальные 10 гектаров земли раскинулись на живописных холмах с потрясающими видами на окружающие просторы.

Приобретение загородной недвижимости в коттеджном поселке-парке Новолеоново – удачное вложение капитала для тех людей, кто заботится об окружающей среде и о своем здоровье. По рекомендации экспертных биологов мы сохранили экосистему внутрипоселкового ручья и создали уникальную зону отдыха. Обширная рекреационная территория, разнообразно и эффективно организованная инфраструктура, позволит будущим жителям поселка спокойно проводить время на природе, плодотворно работать, отдыхать и развлекаться.

Мы заслуженно гордимся созданным!

*Земельные участки с коммуникациями и без подряда в ближайшем Подмосковье!

Источники: http://www.forumhouse.ru/threads/42647/, http://www.domzamkad.ru/articles/article-3937.html, http://novoleonovo.com/about/desc/





Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением

Сумма цифр: код подтверждения