Корректировка на площадь земельного участка



корректировка на площадь земельного участка

Расчет корректировки на площадь земельного участка

23 марта в 11:57:11

Стандартно, если рынок позволяет - лучше набрать аналоги из того же сегмента рынка по площади, не позволяет - метод парных продаж, не хватает аналогов для метода парных продаж - проводим КРА зависимости удельных показателей стоимости земли от различных показателей, связанных с площадью (например, величина, обратная площади, десятичный логарифм площади и др. - в зависимости от того, какая функция лучше описывает ценообразование на вашем рынке, можно и сразу использовать заложенные в эксель возможности аппроксимации, но для этого желательно, чтобы они были чистыми - влияние др. факторов должно быть сведено к минимуму - иначе вам сложнее будет вытащить из ваших данных репрезентативную зависимость).

Если есть возможность сравнивать сравнимое, то про 15-16 соток лучше сказать, что они не являются корректными аналогами.

Остаётся вопрос о земельных улучшениях - что у ОО и что у аналогов?

Иногда использую такую технику.

Сразу оговорюсь, что это коряво, некрасиво, и пр. , но в некоторых случаях осуществимо и даже легко обсчитываемо, в общем за неимением.

Сравниваем сравнимое, например, в качестве критерия используем К соотношения площадей ЗУчастка и ЗУлучшений

1. Определяем стоимость 1сотки, 1м2 и т.п. условно свободного зем. участка для аналога

2. Аналог развливаем на стоимость ЗУч и ЗУл.

3. Имеем стоимость аналога в расчёте на 1м2 ЗУч и ЗУл.

4. Выбираем оценку среднего для каждого показателя

5. Собираем стоимость ОО как ЗУч + ЗУл

Поправка на площадь земельного участка

[Теория «Оценка» ]→[Теория «Оценка недвижимости» ]→[Корректировка (поправка) на размер земельного участка]

Расчет поправки на размер земельного участка

Оцениваемый объект и объекты-аналоги обеспечены различными по площади земельными участками. Поэтому необходимо внести корректировку на разницу в площади земельного участка.

Величина корректировки (поправки) определялась в следующем порядке:

1. Определялась площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта и объектов – аналогов по формуле:

S' = Sзу/Sзд

Величина S' отражает обеспеченность здания земельным участком.

2. Определялось отклонение в обеспеченности земельным участком между оцениваемым объектом и объектом – аналогом:

Δ S' i = S' o - S' ai

где: S' o - площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для оцениваемого объекта, кв.м./кв.м.

S' ai - площадь земельного участка, приходящаяся на 1 кв. м общей площади здания для i-того аналога, кв.м./кв.м.

3. Величина корректировки определялась по формуле:

К = Δ S' i * Сзу

Стоимость права аренды земельного участка была определена в разделе «расчет стоимости земельного участка методом остатка» и составила 174694 за 756 кв.м. следовательно, рыночная стоимость права аренды 1 кв.м. = 232 руб.

Источники: http://ocenschiki-i-eksperty.ru/question/1288-raschet-korrektirovki-na-ploshad-zemelnogo-uchastka, http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=9883, http://dom-khv.ucoz.ru/index/korrektirovka_na_ploshhad_zemelnogo_uchastka/0-520





Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением