Карта кадастровых номеров земельных участков



карта кадастровых номеров земельных участков

Обоснование актуальности

После выхода УССР из состава Советского Союза только что созданной стране нужно было перейти от плановой модели экономики к рыночной. При условиях, когда государство владело монополией власти на землю и другие средства производства, переход к рыночным отношениям был почти невозможным. Необходимо было трансформировать коллективную собственность в частную и формировать на ее базе более эффективную социально экономическую систему отношений с высоким мотивационным уровнем к работе и твердой системой ответственности за ее результат [1]. Верховная Рада Украинской ССР 18 декабря 1990 года приняла Постановление № 563-ХІІ «О земельной реформе», в соответствии с которой все земли республики были объявлены объектом реформы. Этот указ положил начало новому этапу в развитии земельных отношений, которое способствовало быстрому росту количества владельцев земли и землепользователей, а также увеличению заключенных соглашений об аренде, покупке, продаже, наследовании земельных участков и тому подобное.

В сложившейся ситуации нужно было создавать систему эффективного государственного управления земельными ресурсами. Пэтому Кабинетом Министров Украины 2 декабря в 1997 г. было принято постановление «О Программе создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра». Эта система была необходима для существования цивилизованного рынка земли, который требовал повышения эффективности управления земельными ресурсами, ускорения процесса реформирования, отслеживания динамики количества и качества изменений земельного фонда и тому подобное. Согласно статьи 193 [2], государственный земельный кадастр содержит совокупность сведений о месте расположения и правовом режиме земельных участков, их оценке, классификации земель, количественной и качественной характеристике, делении среди владельцев земли и землепользователей (см. рис. 1).

Рисунок 1 - Информационное обеспечение государственного земельного кадастра

То есть земельный кадастр совмещает несколько информационных баз, которые содержат разнообразную информацию. В данной ситуации возникает потребность в создании идентификационного ключа, который способен объединить все информационные базы. Потому составной частью автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра является система уникальной идентификации земельных участков – индексная кадастровая карта.

Создание индексной кадастровой карты это длительный процесс, который требует много средств и трудовых ресурсов. При этом использование специального программного обеспечения и методического подхода является обязательным. До настоящего времени, в Украине, еще нет единственного подхода к созданию индексных карт. Их создание возможно с применением программных продуктов ArcInfo, ARCGIS, MicroStation, GeoMedia, AUTOCAD и тому подобное. Непомерно большая стоимость этого программного обеспечения, и отсутствие, в большинстве случаев, адаптации к потребностям украинского рынка, уменьшает его привлекательность. Учитывая стремительный рост популярности программного обеспечения Delta\Digitals, его доступную цену и адаптацию к потребностям Украины, актуально будет исследовать процедуру создания индексной кадастровой карты с применением именно его.

Поэтому задачами этого исследования будут:
  1. определение структуры данных ИКК и их формат
  2. определение требования к данным, используемым при создании ИКК
  3. определение источников получения необходимых данных и процедуры их обработки
  4. анализ существующих систем создания ИКК
  5. разработка технологию создания ИКК с применения программного продукта Digitals
  6. обеспечение контроль качества создания ИКК.

Обзор состояния исследований и разработок

Использование системы уникальной идентификации [3] даёт возможность придать идентификатору земельного участка следующие свойства (см. рис. 2)

Рисунок 2 - Свойства идентификатора земельного участка

А именно:

  • уникальность, предусматривает минимизацию случаев ошибочной идентификации или неспособность идентифицировать земельный участок
  • простота, предусматривает, чтобы идентификационный номер был простым для понимания и в то же время оставался достаточно постоянным
  • точность, предусматривает наличие пространственной информации в части идентификационного номера
  • экономичность, предусматривает ,благодаря использованию современных технологий, свести к минимуму эксплуатационные расходы и расходы на его формирование
  • доступность, означает доступность для общественности информации и других материалов, необходимых для внедрения системы идентификации участков

Раньше было определено, что в Украине формирование идентификатора земельного участка происходит благодаря использованию индексных карт. Мировой опыт показывает что это не единственная система уникальной идентификации. Рассмотрим более детально другие системы (см. рис 3).

Рисунок 3 - Формирование идентификатора земельного участка

(Создана с использованием CorelRAVE, восемь кадров, пять повторений)

Обобщив мировой опыт [4], можно выделить следующие системы уникальной идентификации (см. таб. 1)

Таблица 1 – Системы уникальной идентификации земельных участков

Воробьев Д.А.

08.12. года опубликован и вступил в действие Закон ДНР О полиции

Скоро. Приглашаем Всех клиентов к нам в новый офис в новом году!

Адвокат Донецка, предлагает к ознакомлению статистические данные работы ГАИ ДНР (МРЭО)

В Донецк пришла зима, падение температуры воздуха.

Новая услуга закажи печать онлайн в интернет магазине

Пунктом 3 раздела VII Закона «О Государственном земельном кадастре» установлено, что в случае если на земельном участке, право собственности (пользования) на который не зарегистрировано, расположен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано, кадастровый номер на такой земельный участок присваивается по заявлению владельцев такого дома на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности). Запрещается требовать для присвоения земельному участку кадастрового номера другие документы. Такой кадастровый номер действует с момента его присвоения.

4. У разі якщо земельні ділянки, обмеження (обтяження) у їх використанні зареєстровані до набрання чинності цим Законом у Державному реєстрі земель, відомості про такі земельні ділянки, обмеження (обтяження) підлягають перенесенню до Державного земельного кадастру в автоматизованому порядку, без подання заяв про це їх власниками, користувачами та без стягнення плати за таке перенесення.

Відомості про інші об'єкти Державного земельного кадастру, що містяться в документації із землеустрою та оцінки земель, затвердженої та переданої до Державного фонду документації із землеустрою до 1 січня року, підлягають перенесенню до Державного земельного кадастру на безоплатній основі центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, та його територіальними органами відповідно до їх повноважень.

Согласно Порядка ведения Государственного земельного кадастра и Закона датой, с которой кадастровый номер земельному участку считается присвоенным, является дата государственной регистрации земельного участка. Датой государственной регистрации земельного участка является дата открытия Поземельной книги. Номером Поземельной книги является кадастровый номер земельного участка.

Государственная регистрация земельного участка осуществляется во время его формирования по результатам сдачи документации по землеустройству после ее согласования и до принятия решения о его утверждении органом государственной власти или органом местного самоуправления (в случае, когда по закону такая документация подлежит утверждению таким органом) путем открытия Поземельной книги на такой земельный участок в соответствии с пунктами 49 - 54 Порядка.

Ст. 24 Закона определено, что государственная регистрация земельных участков осуществляется по месту их расположения соответствующим Государственным кадастровым регистратором центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере земельных отношений.

Статьи

Выделять ли земельный участок для продажи гаража, который на нем расположен?

Нужно ли выделять земельный участок, который находится под гаражом, если гараж (двухэтажный с подвалом) продается (в т. ч. для нотариального удостоверения соответствующего договора)? Гараж приватизирован, право собственности на него оформлено и зарегистрировано в феврале 2010 года. Ситуация заключается в том, что гараж вместе с другими 500-ма гаражами находится на земельном участке, право аренды которого закреплено за гаражным кооперативом с 2008 года. Указанный земельный участок имеет свой кадастровый номер.

Достаточно ли для отчуждения гаража в гаражном кооперативе предъявить нотариусу документы кооператива на земельный участок или необходимо отдельно выделять участок на конкретный гараж? Если такое выделение все-таки необходимо, то в каком порядке и в какие сроки оно может быть осуществлено?

Гаражи расположены впритык друг к другу, свободным является только въезд в него. Общая площадь гаража 44 кв. м, по этажу, который находится на поверхности земли, - 20 кв. м. На какой размер земельного участка я могу претендовать на основании ст. 120 Земельного кодекса Украины ?

Для обеспечения максимальной законности и, как следствие, безопасности сделки по продаже гаража земельный участок, на котором он находится, необходимо выделять. Ведь согласно Государственному классификатору зданий и сооружений ДК 018-2000 гараж является зданием. А согласно абзацу второму ч. 6 ст. 120 ЗК заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, что связано с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

В силу требований ч. 1 ст. 120 ЗК к приобретателю гаража должно перейти право собственности или право пользования той частью земельного участка, на котором такой гараж расположен. А раз так, то эта часть земельного участка должна быть выделена как отдельный объект, для чего ей должен быть присвоен отдельный кадастровый номер. В противном случае есть риск признания договора купли-продажи гаража недействительным.

Впрочем, вероятность того, что этот риск в итоге сработает, не настолько уж и большая. Ведь положения законодательства по данному вопросу можно растолковать по-разному, что и происходит на практике.

Так, к примеру, апелляционный суд Харьковской области в решении от 23.04. г. по делу № 2010/2-1913/ отказался признавать недействительным договор купли-продажи части жилого дома с дворовыми зданиями, сославшись на то, что сторонам было известно об отсутствии кадастрового номера земельного участка, и, подписывая договор, стороны согласились с этим, а значит, достигли соглашения относительно существенного условия договора.

В то же время в постановлении от 08.04. года по делу № 5023/4025/12 Харьковский апелляционный хозяйственный суд пришел к выводу, что размер и кадастровый номер земельного участка являются существенными условиями договора, которые определены таковыми законом. Признание именно этих условий сторонами не требуется. Они являются обязательными для сторон согласно актам гражданского законодательства. Поскольку стороны договора купли-продажи нежилого помещения не получили кадастровый номер, то суд оставил в силе решение первой инстанции о признании этого договора недействительным.

Аналогично Одесский апелляционный хозсуд в постановлении от 17.01. г. № 5017/2401/ пришел к выводу, что выделение земельного участка под нежилым помещением и присвоение ему отдельного кадастрового номера является обязательным условием приобретения права собственности на него. И, в том числе, на этом основании признал публичные торги по реализации этого нежилого помещения недействительными.

То есть единого мнения относительно того, нужно ли вообще при отчуждении здания указывать кадастровый номер земельного участка, на котором оно расположено, в рамках судебной системы не сложилось. И, учитывая, что споры о признании договоров купли-продажи зданий недействительными на основании отсутствия в них кадастровых номеров не дошли еще даже до высших специализированных судов (во всяком случае, найти такие решения ВССУ или ВХСУ не удалось), сложится это мнение еще не скоро.

К тому же ситуация с продажей гаражей, находящихся на земле, арендованной кооперативом, является еще более запутанной, чем отчуждение другого здания, расположенного на частной или коммунальной земле. Собственники таких гаражей не являются ни собственниками земельных участков, на которых их гаражи расположены, ни их арендаторами. Они пользуются такими земельными участками и подъездными путями к ним на основании положений ст. 12 и ст. 19 1 Закона О кооперации как члены этого кооператива .

А раз так, то вызывает сомнение сам факт того, что с отчуждением гаража к его новому собственнику переходит право пользования земельным участком, на котором он расположен. Ведь для того чтобы право на участок перешло от одного лица к другому, оно должно быть отчуждаемым. Но право участия в кооперативе, на основании которого у нынешнего собственника и имеется право пользования кооперативным участком, согласно ст. 100 ГК является личным неимущественным правом и не может передаваться другому лицу. То есть нынешний собственник гаража не может передать свое право участия в кооперативе, а вместе с ним и право пользования земельным участком, на котором расположен гараж. Поэтому можно утверждать, что в данном случае отчуждение гаража не связано с переходом права на часть земельного участка. и, соответственно, на эти правоотношения нормы ст. 120 ЗК не распространяются.

Возможно, подобные рассуждения привели и Консультативно-методический совет по вопросам нотариата к выводу, что положения ст. 377 ГК и ст. 120 ЗК относительно указания площади и размера земельного участка не могут быть применены к договорам отчуждения гаражей (боксов), находящихся в гаражно-строительных кооперативах (см. Методические рекомендаци и от 26.11.2010 г.). Впрочем, указанный Совет обосновал такой вывод менее определенно: субъектами прав на земельные участки, пребывающие в собственности или пользовании кооперативов, являются юридические лица, а по договору об отчуждении гаража (бокса) стороною является физическое лицо. Это объяснение является еще менее убедительным, поскольку, во-первых, продавцом гаража может выступать и юридическое лицо, а во-вторых, потому что ст. 120 ЗК не содержит никаких оговорок относительно субъектного состава сторон.

Так что если необходимо срочно продать гараж и/или если нынешний собственник гаража готов рискнуть, то можно заключить договор купли-продажи гаража и без выделения земельного участка и получения на него отдельного кадастрового номера. Для этого достаточно будет найти нотариуса, который согласится удостоверить такую сделку (а после появления Методических рекомендаций от 26.11.2010 г. таковые наверняка есть), или же заставить местного нотариуса удостоверить сделку через суд. Примеры судебного принуждения нотариусов к удостоверению подобного рода сделок уже имеются (см. напр. решения Железнодорожного райсуда г. Симферополя от 01.10.2010 г. № 24784/2010 и Кодимского райсуда Одесской области от 21.04.2010 г. № 2-385/10 ). Правда, не во всех случаях попытки такого принуждения заканчиваются успехом (см. решение Кодимского райсуда Одесской области от 07.10. г.№ 2-744/11 ).

При этом, что заключение договора купли-продажи гаража с указанием кадастрового номера земельного участка, арендованного кооперативом, что заключение подобного договора вообще без указания кадастрового номера, почти одинаково рисковые мероприятия, поскольку почти в равной степени не соответствуют требованиям ч. 6 ст. 120 ЗК.

Если же продажа гаража не требует срочных решений и/или если хочется ликвидировать вышеуказанные риски признания такого договора купли-продажи недействительным, советуем все же пройти процедуру отвода земельного участка и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

Для этого, согласно ч. 2 ст. 123 ЗК, необходимо обратиться в местный совет, являющийся органом, уполномоченным распоряжаться коммунальными землями, с ходатайством о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка. В ходатайстве необходимо указать размер земельного участка и его целевое назначение. К ходатайству прилагаются выкопирование с кадастровой карты или графические материалы, на которых указано место расположение и размер земельного участка. Также к ходатайству необходимо будет приложить письменное согласие кооператива как пользователя земельного участка, отвод части которого планируется осуществить. А для этого, конечно, надо будет либо договориться с председателем кооператива, либо созывать общее собрание членов кооператива и принимать решение о предоставлении такого согласия на этом собрании.

Евгений Даниленко

После этого в течение месяца (согласно ч. 3 ст. 123 ЗК реально может быть значительно дольше) местный совет должен будет рассмотреть поданное ходатайство и предоставить разрешение на разработку проекта землеустройства или отказать в этом. Основания для отказа в предоставлении разрешения указаны в ч. 3 ст. 123 ЗК.

Если разрешение на разработку проекта землеустройства будет получено, то необходимо будет заказать его разработку у землеустроительных организаций или у ФЛП, являющихся сертифицированными инженерами-землеустроителями. Сроки разработки такого проекта и ее стоимость определяется на основании договора, заключенного заказчиком с землеустроителем. После получения документации по землеустройству ее необходимо будет согласовать с местными органами Госземагентства и ГАСКа. Нормативно установленный срок для получения заключения о согласовании проекта землеустройства или об отказе в этом составляет 10 рабочих дней после получения этими органами проекта землеустройства. Порядок согласования предусмотрен ст. 186 1 ЗК.

Если согласование проекта землеустройства пройдет успешно, то документацию по землеустройству (в оригинале и в форме электронного документа) вместе с заявлением и квитанцией об оплате услуг госрегистрации, нужно будет подать Государственному кадастровому регистратору для государственной регистрации отведенного земельного участка. Законодательно установленный срок для такой регистрации - 14 рабочих дней. Порядок регистрации установлен Законом О государственном земельном кадастре и Порядком ведения государственного земельного кадастра.

После всего этого необходимо будет подать местному совету проект землеустройства для утверждения. Если документация в порядке и местный совет не настроен против выделения заявителю земельного участка, то в соответствии с ч. 6 ст. 123 ЗК в течение двух недель он должен принять решение о передаче земельного участка в пользование по проекту землеустройства об отводе земельного участка.

Это если описать процедуру кратко. В реальности же процедура отвода земельного участка содержит массу нюансов и возможных проблем, даже простой обзор которых выходит за рамки написания этого материала. В целом процедуру выделения земельного участка можно назвать длительной и затратной. Но ее успешное прохождение не только резко снижает риски признания договора купли-продажи гаража недействительным, но и существенно повышает стоимость продаваемого гаража. Гараж с документами на землю стоит дороже такого же, но без оных, поскольку все равно после получения права собственности на гараж новому собственнику потребовалось бы проходить эту процедуру для получения права пользования участком (особенно, если кооператив отказался бы принять его в свои члены).

Также возможен вариант с бесплатной приватизацией земельного участка, расположенного под гаражом, по схожей процедуре.

Что касается того, на какую площадь земельного участка собственник гаража может претендовать, то это во многом зависит от того, какую площадь ему позволит выделить сам кооператив. Необходимый минимум, на который такое лицо может претендовать - это 20 кв. метров, поскольку именно на этой площади гараж соединяется с землей. Другими словами, на этой площади земли он расположен. Но если удастся договориться с соседями и с кооперативом в целом, то можно будет отделить и больший размер земли, при условии что размер этого участка не будет затрагивать землю под гаражами других лиц (иначе возможны споры с этими лицами).

Для обеспечения максимальной законности сделки по продаже гаража, расположенного на земельном участке, арендуемом гаражным кооперативом, необходимо провести выделение той части земельного участка, на которой этот гараж непосредственно расположен (соприкасается с землей). Но для этого потребуется пройти длительную и затратную процедуру отвода земельного участка. Более дешевым, но одновременно и более рисковым вариантом является продажа гаража без выделения земельного участка и без получения кадастрового номера. При необходимости, возможность такой продажи можно обосновать теоретически и реализовать практически, но реализация такой серой схемы в будущем может привести к признанию договора купли-продажи гаража недействительным.

ЮРИСТ ЗАКОН

Источники: http://www.uran.donetsk.ua/~masters/2008/ggeo/shubin/diss/index.htm, http://xn--80aafh5ax4a2e.dn.ua/publ/grazhdasnkoe_pravo/grazhdansko_pravovye_otnoshenija_novosti_zakonodateltsva/kak_prisvoit_kadastrovyj_nomer_zemelnomu_uchastku/16-1-0-62, http://dtb.in.ua/article/10/42.html





Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением

Сумма цифр: код подтверждения