Как провести межевание земельного участка



как провести межевание земельного участка

Как правильно провести межевание приусадебного участка

11 Март, - 13:01

Если дачник собирается продать или, к примеру, подарить земельный участок, а также зарегистрировать право собственности на построенный на нем дом, он должен для начала иметь представление, где начинаются границы его территории, не стоит ли на ней соседский забор, или не ущемляет ли он кого-нибудь в площади. Юристы и эксперты рынка недвижимости рассказали сайту РИА Недвижимость , как правильно провести непростую процедуру межевания участка.

Не стоит удивляться тому, что не у всех участков в России установлены границы, и не все они находятся на кадастровом учете. Встречаются случаи, когда земля была куплена в середине прошлого столетия, и у владельца или его родственников на руках только свидетельство о собственности с указанием площади, рассказывает юрист адвокатского бюро Леонтьев и партнеры Тамази Мстоян.

Сегодня межевание является добровольной процедурой. Однако без нее владелец участка не сможет совершить никаких юридически важных сделок, например, продать, подарить или построить на своей земле дом, обращает внимание эксперт.

Так, по его словам, власти могут отказать в госрегистрации перехода права собственности на землю, если в государственном кадастре нет сведений о координатах характерных точек границ, или одна из его границ пересекает пределы другого участка.

Необходимость в межевании возникает и при оформлении права собственности на жилой дом, к примеру, по дачной амнистии , или иного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Дело в том, что для регистрации права собственности жилой дом должен быть поставлен на кадастровый учет, но этого невозможно сделать, если границы участка, на котором он расположен, не установлены или выходят за границы другого.

Также межевание потребуется при разделении, объединении или образовании нового земельного участка. Как отмечает член совета директоров компании IPT Group Сергей Осташевич, пока нет границ, участок не может быть объектом гражданских прав, и соответственно любые сделки в отношении него будут считаться недействительными.

Ну и наконец, самым известным случаем, когда гражданам приходится заниматься межеванием является возникновение споров по поводу границ соседствующих участков.

Чаще всего причина конфликта – это несогласие по поводу того, где именно должен стоять забор. Такие вопросы возникают в местах давно сложившегося землепользования, где люди ставили заборы еще до возникновения частной собственности , - приводит пример руководитель офиса «Новослободское» Алексей Сенчук.

С чего начать

Перед тем, как обратиться к геодезистам - в БТИ или иную другую компанию, которая предоставляет услуги в этой области и имеет в штате кадастровых инженеров, прошедших аттестацию, - владелец участка должен в первую очередь подготовить все документы, которые свидетельствуют о том, что он правомерно владеет и пользуется землей.

Это может быть свидетельство о праве собственности на участок или любой другой документ о предоставлении участка в собственность, выданный до момента вступления в силу закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , рассказывает Мстоян. По его словам, если у владельца на руках имеется свидетельство, то в данном случае проблем никаких не возникнет, и он смело может обращаться в БТИ или иную геодезическую организацию.

Но может случиться так, что права на землю подтверждают устаревшие документы, к примеру, акт о предоставлении участка в собственность от администрации города или городского поселения.

В этом случае владельцу в обязательном порядке нужно получить свидетельство о собственности. Для этого необходимо обратиться в управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по месту жительства с этим документом, а уже потом к специалистам – за подготовкой межевого плана. Хотя зачастую, говорит Мстоян, геодезисты могут начать работы и при предоставлении только такого документа, но при условии, если человек параллельно обратился в УФРС за получением свидетельства. Госпошлина в управление составляет 250 рублей.

Если владелец участка обнаружил, что какие-либо документы, подтверждающие право собственности утеряны, он может из восстановить, во-первых, в судебном порядке –подать иск о восстановлении права собственности на основании приобретательской давности – 15 лет добросовестного владения плюс три года исковой давности. В этом случае ему будет выдано решение суда, с которым он сможет обратиться в УФРС за свидетельством.

Второй случай – на руках только копия документа, которая не была заверена нотариально. Здесь придется обратиться орган, который ранее выдавал документ, например, в ту же администрацию, с просьбой выдать подтверждение на основании записей из архива. Если такое невозможно – то ему дорога в суд.

Как договориться с соседями

После того, как вы отнесете документы геодезистам, вас ждет еще одна довольно хлопотная процедура – согласование границ земельного участка. Соответствующий акт подписывают при отсутствии споров по границам все смежные собственники земельных участков.

В том случае, если границы выходят, к примеру, на пешеходную часть улицы города, то акт должна подписывать администрация, рассказывает юрист компании Леонтьев и партнеры . По его словам, если участок находится в черте города, то в акте должна быть подпись главы, если же в черте некоммерческих объединений – тогда их председателями.

При отсутствии акта постановка на кадастровый учет будет затруднена. В последние несколько лет требования к процедуре межевания серьезно ужесточились. Подписать за соседа акт согласования границ участка не получится. Поэтому крайне важно получить согласие всех соседей, понятно чтобы в будущем исключить судебные разбирательства , - замечает директор департамента элитной недвижимости компании Метриум Групп Илья Менжунов.

Эксперт предупреждает, что поскольку самая распространенная причина споров между соседями – незаконно присвоенная территория соседнего земельного участка, то зачастую соседи, убежденные в своей правоте, отказываются подписывать акт. Большинство таких конфликтов решается через суд.

Нередки случаи, когда причиной неверных границ участка являются не действия соседа, а ошибки в прошлом межевании. Однако чаще виноваты сами собственники. Известен случай, когда сразу несколько соседних участков имели одинаковое смещение в пару метров. Как потом выяснилось, один из соседей поставил забор чуть правее, в результате чего все соседние участки отмерялись с погрешностью.

Есть и еще один нюанс – если собственник ставит свой участок на кадастровый учет, а соседи уже зарегистрированы (при этом в свое время у собственника претензий не было), акт согласования границ не нужен, добавляет руководитель офиса Новослободское департамента загородной недвижимости компании ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук.

Что делает БТИ

Наконец, все документы собраны. Заказчик заключает с геодезистами гражданско-правовой договор на выполнение кадастровых работ, итогом которых станет межевой план – документ, который предоставляется для постановки земельного участка на кадастровый учет.

В межевом плане кадастровый инженер обязан отобразить графическую схему вашего участка, поэтому нужно проверять совпадает ли схема в межевом плане с действительной конфигурацией вашего земельного участка , - член совета директоров компании IPT Group Сергей Осташевич.

Эксперты отмечают, что план межевания заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, который несет ответственность за выполненные работы.

После этого геодезическая организация отдает межевой план собственнику, который затем уже передает в Кадастровую палату либо для внесения записи в единый кадастровый реестр объектов недвижимости об установлении или изменении границ, либо для постановки объекта на учет. Также, замечает эксперт, эти работы за отдельную плату часто выполняют сами организации, проводившие межевание. В Москве за весь комплекс услуг можно заплатить порядка 30 тысяч рублей, а с дальнейшей передачей документов – в пределах 35 тысяч рублей, добавляет он.

Зачем?

Межевание необходимо проводить при любом изменении формы владения земельным участком и для совершения юридических сделок – передачи по наследству, продаже, мены, сдаче в аренду и прочих. Фактически, межевание это и есть физическое определение объекта сделки.

Межевание необходимо, если совместное использование участков, образованных из одного участка (например, при наследовании) не устраивает новых собственников.

Также межевание требуется провести, если месторасположение или границы земельного участка определены не конкретно. В старых свидетельствах о праве собственности на землю очень часто не указывался точный адрес участка и его точный обмер, а в новом государственном кадастре может не найтись старых сведений о границах земельного участка. В итоге получается, что единственным доказательством прав собственника является забор, но в суд его не принесешь.

Случаются и ситуации, когда со временем земельный участок приобретает сложную форму, что не позволяет определить его площадь без специальных измерений. Например, с одной стороны стала проходить автострада, с другой – разросся молодой лес, став полноценным лесным угодьем. В такой ситуации нашествия на участок его лучше промежевать.

Межевание земли это еще и возможность получить к вашему участку дополнительные сотки. Оно позволяет узаконить фактически используемые квадратные метры, что особенно интересно для собственников дорогой земли. Для расширения границ в межевом деле указываются не исходные, а реальные размеры участка. Однако увеличение площади земельного участка должно быть согласовано с соседями и не превышать пределы нормы, установленной органами местного самоуправления. Как правило, к исходному участку прибавляется до шести соток.

В целом, межевание земельных участков – это современный геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости, в результате чего собственник получает электронные координаты угловых точек своего участка.

Документы

Стоимость межевания участка зависит от направления и сложности замеров на участке (строения различного назначения, хозяйственные постройки и т. д.), а сроки проведения таких работ – от одного до трех месяцев. Для изготовления кадастрового паспорта обычно требуется один или два месяца с момента сдачи межевого дела.

Чтобы провести межевание собственнику земельного участка необходимо заключить договор со специализированной землеустроительной организацией и подготовить следующие документы:

  • Правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности на землю, постановление о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве на наследство, судебный акт, устанавливающий права на земельный участок)
  • Копия паспорта правообладателя земельного участка
  • Доверенность уполномоченного представителя (если документы предоставляет доверенное лицо).

Остальные документы подготавливает землеустроительная организация.

Процесс и результат

Межевание включает в себя целый ряд работ, выполняемых специализированной землеустроительной организацией. Эти работы включают:

  • Сбор и изучение сведений государственного земельного кадастра об участке, документов, подтверждающих права на землю, исходных геодезических данных, адресов собственников смежных участков
  • Составление технического проекта, который составляется в соответствии с заданием на межевание земель
  • Уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания
  • Определение границ объекта землеустройства на местности (границы участка обмеряются или с ранее сохранившихся планов и чертежей, если таких нет, то со слов собственника участка), их согласование (подготавливается акт согласования границ с соседями) и закрепление межевыми знаками
  • Геодезическая съемка, определение координат межевых знаков
  • Определение площади объекта землеустройства
  • Составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства
  • Формирование межевого дела.

В результате проведения землеустроительных работ по межеванию земельного участка собственник должен получить межевое дело в двух экземплярах. Один экземпляр сдается в архив, второй остается у собственника и является неоспоримым доказательством выполнения процедуры межевания. Межевое дело сдается в отдел Росреестра, после чего выдается кадастровый паспорт, который и определяет, что участок поставлен на кадастровый учет и имеет уточненные (определенные с геодезической точностью) границы. Следующим шагом в оформлении земельного участка является регистрационная палата, в которую необходимо представить кадастровый паспорт, документ удостоверяющий личность, правоустанавливающий документ. По истечении определенного срока, владелец получает свидетельство о праве собственности установленного образца.

Устанавливаем границы. Как провести межевание земельного участка

После приобретения участка многие осознают, что на получении права собственности бумажная волокита с оформлением земли не заканчивается. Поговорим о преимуществах и особенностях процедуры межевания. Расскажем, с какими сложностями могут столкнуться владельцы земельных участков.

Все за и против межевания земельного участка

Суть межевания заключается в точном определении границ участка и отражении их в кадастровом паспорте. В настоящий момент законодательство РФ не обязывает собственника земли проводить эту процедуру. Но в некоторых случаях межевание все-таки может понадобиться:

  1. Владелец земли собирается разделять земельный участок для продажи или передачи по наследству. Без межевания это сделать не получится. Невозможно разделить участок, не имеющий четких определенных границ.
  2. Есть опасения, что возникнут разногласия с соседями по поводу границ. Российские суды ежегодно рассматривают тысячи дел по так называемым «соседским войнам». Если живущие по соседству люди годами не могут договориться, где должен находиться забор, или по чьей территории проходит газовая труба, межевание — лучший выход для них.
  3. Существует потенциальная возможность увеличить свой участок. При наличии свободной земли по соседству закон разрешает «прирезать» ее к своему участку. Площадь возможной прирезки устанавливается законодательными актами местных властей и зависит от целевого назначения земли (как правило, 4–6 соток).
  4. Планируется продажа участка. Конечно, проводить межевание для продажи пока необязательно. Главное, чтобы в наличии был кадастровый паспорт, который сейчас можно получить по упрощенной процедуре. Но на участок без четко закрепленных границ найти покупателей гораздо сложнее.

Аргументов против проведения межевания всего два — потраченное время и деньги. Но для многих людей они могут быть гораздо весомее приведенных выше преимуществ.

Как проводится межевание земельного участка

Всю процедуру можно разделить на 9 этапов:

  1. Находится геодезическая компания, которая будет проводить работу по определению и закреплению границ земли.
  2. Собирается необходимый пакет документов, список которых можно узнать у специалистов геодезической компании. Пакет документов может меняться в зависимости от наличия или отсутствия построек на участке, обременений и других нюансов.
  3. Подписывается договор с геодезической компанией.
  4. Геодезисты проводят съемку на местности. Устанавливаются границы, координаты, площадь и другие данные участка.
  5. Все установленные в процессе съемки данные фиксируются в акте согласования границ. На этом документе должны стоять подписи соседей и главы местной администрации.
  6. Собираются дополнительные документы, необходимые для составления межевого плана. К примеру, сведения об обременениях (кабелях связи, проходящих через участок, и т. д.). Их выдает местное Управление архитектуры.
  7. Геодезисты составляют межевой план.
  8. Межевой план сдается в кадастровую палату.
  9. Вносятся изменения в земельный кадастр, и затем кадастровая палата выдает новый паспорт на участок.

Список необходимых документов

До обращения в геодезическую компанию необходимо собрать следующий пакет документов:

  1. Паспорт.
  2. Доверенность (если к геодезистам обращается не владелец участка, а его представитель).
  3. Правоустанавливающие документы на землю. Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании земли — словом, документы, которые показывают, каким образом владелец участка получил его в собственность.
  4. Кадастровый план или кадастровая выписка на участок.
  5. Кадастровые документы на дом или другие строения на участке (если никаких строений нет, нужно взять выписку из БТИ, свидетельствующую об этом ).

Примечание: кадастровую выписку формы КВ-1 можно заказать онлайн на сайте Росреестра. Стоимость услуги — 400 рублей, срок выдачи — 5 дней. Кадастровый паспорт также можно заказать по интернету на сайте Росреестра или в местном отделении кадастровой палаты. Стандартный срок выдачи — 5 дней.

Как сократить расходы на межевание

Предельная цена работ геодезических организаций на эту услугу устанавливается местными органами власти. Правда, далеко не все фирмы устанавливают тарифы в пределах, установленных законом. К примеру, в Москве полный комплекс работ по межеванию может обойтись в 30–40 тысяч рублей.

Но существуют способы сократить свои расходы на определение границ участка:

  1. Во многих фирмах стоимость услуг зависит от перечня необходимых работ. К примеру, в одной компании, которая предоставляет услуги по межеванию в Московской области, стоимость получения выписки из земельного кадастра составляет 2000 рублей. Как было уже написано выше, заявку на получение этого документа можно заполнить за 5 минут в интернете, а пошлина составит всего 400 рублей. Эта же компания берет 10000 рублей за уведомление соседей о подписании акта согласования. Написать соседям о том, что определенного числа будет проходить подписание акта, и отравить сообщения заказными письмами с уведомлением вы сможете сами.
  2. Для владельцев небольших участков есть еще один вариант — найти фирмы, которые устанавливают тарифы на межевание в зависимости от количества соток.

С какими проблемами могут столкнуться владельцы участков

Соседи отсутствовали при подписании акта согласования границ

В подобных случаях собственнику земли не стоит сильно волноваться, ведь он сам или геодезические компании будут посылать всем заинтересованным сторонам сообщения о времени и дате подписания акта межевания. Если кто-то не явился, это отмечается в акте, проведенная процедура межевания считается предварительной и через некоторое время проводится заново. Если эти же лица не явятся снова, это уже будет их проблемой. Межевание будет считаться проведенным.

Соседи отказываются подписывать акт согласования границ

А вот это уже серьезная проблема и владельцу участка не остается ничего, кроме обращения в суд с требованием обязать соседей согласовать границы участка.

При составлении кадастрового плана допущена ошибка

Такие случаи не редкость. Ошибки могут быть техническими и кадастровыми. Кадастровые ошибки случаются из-за недостоверных сведений, предоставленных сотрудникам кадастровых палат.

Типичная ситуация: специалист, проводивший геодезическую съемку, допустил оплошность и неправильно определил границы участка. Соответственно, в межевом плане зафиксированы одни границы, а в реальности они будут совсем другими. План был сдан в кадастровую палату и на основании этих данных был изготовлен кадастровый паспорт, в котором были указаны ошибочные сведения о границах.

В подобных ситуациях необходимо заново приглашать кадастрового инженера, чтобы он провел повторные замеры и составил правильный межевой план. Владельцу участка необходимо будет заново оплачивать услуги по межеванию. Но он может подать иск в суд о возмещении убытков к предприятию, сотрудники которого допустили ошибку. Если в кадастровой палате отказываются это сделать, необходимо добиваться исправления ошибки через суд. Обычно заказывается землеустроительная экспертиза, которая определяет, действительно ли была допущена ошибка.

Технические ошибки случаются из-за оплошностей работников кадастровых палат.

Распространенный случай: в результате описки была неправильно указана площадь участка в кадастровом паспорте.

В таких случаях необходимо написать в кадастровую палату заявление об исправлении ошибки. Оно рассматривается в течение 5 дней. Если кадастровая палата отказала в исправлении ошибки, необходимо обращаться в суд. Если суд принимает сторону владельца участка, он обязывает кадастровые органы исправить ошибку.

С 2018 года продажа земельных участков без четко определенных границ будет запрещена и большинству россиян в любом случае придется проводить эту процедуру. И наверняка через несколько лет цены на услуги по межеванию будут гораздо выше нынешних. Поэтому затягивать с межеванием не стоит.

Александр Якунин, рмнт.ру

Источники: http://www.volgastroy.ru/press/kak-pravilno-provesti-mezhevanie-priusadebnogo-uchastka, http://37re.ru/publication/article/177/, http://rmnt.mirtesen.ru/blog/43378634402/Ustanavlivayem-granitsyi.-Kak-provesti-mezhevanie-zemelnogo-ucha





Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением