Переуступка прав аренды что это такое



переуступка прав аренды что это такое

Что такое переуступка прав аренды

Одним из распространенных видов аренды в последние годы является аренда с переуступкой прав. Чаще всего такой способ предоставления арендных площадей практикуется в крупных, наиболее престижных торговых центрах столичных городов.

Что такое переуступка прав аренды и почему именно такой способ сдачи в аренду помещений получил распространение?

Дело в том, что снять помещение в известном, престижном торговом центре, с хорошим расположением, сегодня практически очень сложно, поскольку очередь на них из арендаторов очень большая, а площади арендуются еще на этапе строительства торгового центра. Затем компании, арендовавшие такие площади, переуступают право аренды другим компаниям за определенную сумму денег. Арендатор, оплачивает за право работать в данном торговом центре сумму, равную стоимости переуступки права аренды. При этом арендатор оплачивает и арендную плату. Зачастую, в торговых центрах управляющая компания берет на себя функции подбора кандидатов в арендаторы чуть ли не на конкурсной основе, то есть по сути переуступкой прав аренды занимаются не только сторонние компании, которые зарабатывают на этом деньги, но и управляющая компания. Этим и объясняется тот факт, что попасть в торговый центр может не всякий арендатор.

Чтобы снять помещение в хорошем торговом центре, необходимо, как минимум, иметь еще торговые точки в других престижных районах столицы. Так, например в Москве, потенциальному арендатору необходимо предоставить список с адресами торговых точек, где функционируют его магазины. Договор на аренду помещения в известном ТЦ будет заключен только в том случае, если другие магазины у этого арендатора также расположены в столице, в приличных местах.

Что такое переуступка прав аренды известно не только в крупных торговых центрах, а практикуется также и в других, но очень прибыльных и, что называется «проходных» местах.

Соглашение о переуступке прав аренды имеет ряд особенностей. Так например, новому арендатору нет необходимости согласовывать с собственником помещения условия договора, поскольку все условия уже согласованы с первым арендатором, который переуступает право аренды. Тем более, что условия аренды не подлежат изменению.

В последние годы аренда площадей уже функционирующего бизнеса получила большую популярность и пользуется спросом. Договора аренды в очень доходных местах заключаются на 5-10 лет, а затем, при необходимости, переуступаются права аренды другому арендатору за определенную плату. При этом выгодно обеим сторонам: первый арендатор получает доход за переуступку, когда покидает площадь, а следующий арендатор получает доходное место для ведения своего бизнеса.

Обратите внимание! Ваша кнопка помощи! Посоветуйтесь со своими друзьями, ведь среди них точно есть те, кто сталкивался с этим же вопросом! Узнайте мнение друзей одним кликом - выберите социальную сеть, где вы зарегистрированы:

Субаренда и переуступка прав аренды.

Переуступка прав аренды и субаренда давно не редкость. Часто арендатору необходимо прервать договор аренды раньше срока - это может быть вызвано различными причинами.

Однако в процессе переуступки права аренды не стоит спешить. В соответствии с условиями большинства договоров, а также законодательством, и арендодатели, и арендаторы по-прежнему должны нести обязательства и выполнять обязанности по отношению к арендуемым помещениям даже после того, как произошла переуступка прав по договору аренды или субаренда.

Поэтому, прежде чем попытаться передать свое право аренды, обязательно прочитайте договор, тщательно изучите законодательство или обратитесь за помощью к опытным юристам по недвижимости.

Что же на самом деле означает переуступка прав аренды и субаренда?

Субаренда наступает тогда, когда вы передаете меньшую часть прав на пользование недвижимостью, и сохраняете за собой право повторного заселения или пересдачи недвижимости. Например, когда вы позволяете другим право пользования помещением на срок 11 месяцев вашего долгосрочного договора аренды с арендодателем, который называется основным договором аренды, и по окончание 11-го месяца вы имеете право повторно занять помещение. На протяжении этих 11 месяцев вы будете субарендодателем.

Переуступка прав аренды – это, когда вы передаете все свои права на аренду другому лицу, который станет цессионарием (правопреемником). В приведенном выше примере, например, вы предоставите цессионарию право занимать помещение на протяжении всего срока аренды.

Для владельца недвижимости переуступка права аренды означает, что вы передаете все свои права и обязанности по договору аренды, включая долги по арендной плате цессионарию.

Во многих договорах аренды не допускается переуступка прав аренды или субаренда, в первую очередь потому, что хозяин предпочитает быть уверенным в арендных платежах и знать кто его арендатор. В некоторых договорах передача и субаренда позволяется при условии, если согласится арендодатель.

Если согласие является необходимым, законы многих стран требуют от владельца недвижимости действовать разумно, то есть он не может отказать субарендаторы, только на основании того, что он ему не нравиться. Не принимается отказ, основанный на дискриминационных причинах. Но отказ может быть основан на неспособности новых арендаторов оплатить арендную плату или связан с плохой кредитной историей.

Последствия переуступки прав аренды.

Вообще, если субарендатор или правопреемник соглашается, либо на субаренду, либо на переуступку прав аренды, чтобы принять на себя обязательства арендатора в соответствии с первоначальным договором аренды, арендодатель не может ухудшать положения договора аренды.

Однако принятие соглашения не освобождает первоначального арендатора от его обязательств по аренде, если иное не оговорено с арендодателем и не прописано в договоре.

Как арендатор вы захотите получить освобождение от ответственности по уплате арендной платы и переложить эту ответственность на плечи субарендатора. Как арендодатель, чтобы наилучшим образом гарантировать себе поступление арендной платы, вы не захотите освобождать арендатора от обязанностей по оплате аренды.

Как правило, переуступка прав аренды приводит к тому, что приобретатель вступает в права арендатора. Первоначальный арендатор теряет свое право использовать помещение, а приобретатель и владелец имущества связаны обязательствами по договору или договорной обязанностью, то есть соглашением, которое принесет пользу собственности, например, условия договора об оплате арендной платы и о ремонте.

Как правило, приобретатель прав аренды не может уклониться от выполнения своих обязанностей, особенно по поводу арендной платы, путем передачи прав аренды другому лицу, при этом подлинный арендатор также несет ответственность по договору аренды, в том числе и по пунктам арендной платы, если он не был освобожден от обязательств арендодателем.

В договоре субаренды, если субарендатор берет на себя обязательства главного договора аренды, между субарендатором и арендодателем нет юридических отношений, поэтому субарендатору не нужно платить тому арендную плату, а арендодатель не обязан реагировать на просьбы субарендатора о ремонте.

Зато, существуют арендные отношения между арендатором и субарендатором. Как правило, вы, как первоначальный арендатор, по-прежнему несете ответственность за аренду: субарендатор будет платить вам за аренду, а вы обязаны вовремя платить за помещение собственнику. Кроме того, вы должны выполнять все другие условия договора аренды, например, проверять, не повреждено ли имущество.

Договор субаренды обязан детально разъяснять различные вопросы, которые могут возникнуть у субарендатора. Например, если субарендатор столкнулся с такой проблемой, как протекание крыши, то он не сможет заставить хозяина это исправить, если не принял на себя право аренды. Субарендатор будет ставить вас в известность обо всех происшествиях в помещении, а вам придется решать эти проблемы с собственником самостоятельно.

По сути, субарендодатели и субарендаторы должны защищать себя так же, как и первичный арендодатель и арендатор, составлять подробные договоры аренды, детально излагающие права и обязанности каждого и требующие уплаты залога.

Вопросы к вашему юристу.

• Какие у меня варианты, если собственник не позволяет мне переуступить право аренды или заключить договор субаренды? Что произойдет, если я сделаю это без его согласия, а он об этом узнает?

• Можно ли обременять субарендатора обязанностями в большем объеме, нежели это сделал мой арендодатель в отношении меня?

• В прошлом месяце я сдал в субаренду свою площадь, после чего получил информацию о том, что субарендатор использует помещение не по назначению. Могу ли я войти в помещение без его согласия проверить, правда ли это?

Что такое продажа прав аренды (недвижимость)

Когда продажа права аренды может быть выгодна

Переуступка права аренды, в том числе и за деньги, позволяет получить недвижимость в аренду на тех же условиях, на каких был заключен договор с предыдущим арендатором. В том случае, когда договор аренды был заключен на длительный срок и на особо выгодных условиях, когда он был зарегистрирован по всем правилам в органах Росреестра, контрагент, даже перекупив право аренды, не остается внакладе. Переуступка права аренды также используется в тех случаях, когда аренда была изначально оформлено на одно из предприятий, входящих в холдинг, а затем его арендатором становится другое предприятие этого же холдинга.

На что необходимо обратить внимание при оформлении договора

Продажа права аренды является единственно возможным решением при переуступке этого права. Договор, заключенный между первым арендатором и контрагентом обязательно должен быть возмездным, чтобы исключить риск признания такого договора как дарения, поскольку такая форма передачи прав на недвижимость запрещена между юридическими лицами. Именно поэтому только договор перенайма права аренды, в котором указан размер и порядок внесения платы новым арендатором, будет трудно оспорить и признать недействительным. В этом договоре должна быть оговорена не только передача права аренды, но и тех обязанностей, которые возлагаются на нового арендатора: порядок и условия пользования передаваемым в аренду имуществом, его содержания, а также вопросы внесения арендной платы и ремонта.

В тексте договора перенайма нужно также предусмотреть передачу новому арендатору предыдущим пакета документов. В него должен входить оригинал первичного договора аренды, оригинал свидетельства о государственной регистрации права аренды, технический и кадастровый паспорт на строение или помещение, кадастровый паспорт или план земельного участка, а также документы, подтверждающие своевременное внесение арендной платы предыдущим арендатором. Договор перенайма составляется в форме договора аренды, поскольку в этом случае он является основным договором. В том случае, когда первичный договор аренды был зарегистрирован в органах Росреестра, договор перенайма также подлежит обязательной регистрации.

Источники: http://propertyexperts.ru/info/238-chto-takoe-pereustupka-prav-arendy.html, http://recher.ru/commerce/law_center/article_223, http://www.kakprosto.ru/kak-832140-chto-takoe-prodazha-prav-arendy-nedvizhimost





Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением